הסכם שכירות

מה כדאי לעשות כדי שהשוכרים לא יפגרו במסגרת חוזה שכירות בתשלומים או יעשו נזקים לדירה? אילו בדיקות מומלץ לעשות בנוגע לשוכרים לפני שחותמים עמם על הסכם שכירות בלתי מוגנת? ואילו נושאים חשוב להקפיד לסכם מראש במסגרת חוזה שכירות דירה?

כמעט ואין אדם בישראל שאינו מוצא את עצמו כצד (ולעיתים רבות בשני הצדדים) בחוזה שכירות, בין אם כשוכר ובין אם כמשכיר.

לעיתים קרובות השכירות בישראל מביאה עימה קשיים רבים בין הצדדים אשר פעמים רבות מוצאים עצמם בסכסוך שלרוב נגרם עקב חוסר אמון ופער ידע ולעיתים בשל הפרות למיניהן של חוזה.

אנו מאמינים כי גישור הפערים והנגשת נושא השכירות יכולה לפתור סכסוכים רבים עוד בטרם הם קרו ולסייע לתחושת הבטחון ההדדית ולספק בטחון לכל הצדדים המעורבים בחוזה מסוג זה.

בטרם חתימה על הסכם שכירות, אנו ממליצים על מספר כללי בסיס:

משכיר:

הנושא החשוב ביותר עבור המשכיר הוא זהות השוכר והבטוחות. אנו ממליצים על המחאה בנקאית, אך ישנן בטוחות נוספות שניתן להסתמך עליהן.

היתרונות העיקריים בהמחאה בנקאית :

המחאה בנקאית מונפקת על ידי ונמצאת בבעלות הבנק, מוחזקת על ידי המשכיר, כך שלשוכר אין אפשרות לבטל אותה באופן חד צדדי. בנוסף יש לציין כי המחאה בנקאית נרשמת בסכום נקוב, ניתנת לפדיון מידיי מטעם השוכר, היא אינה ניתנת לביטול ותקפה ל7 שנים.

חלופות נוספות שהינן מומלצות (ניתן ואף רצוי לבקש יותר מבטוחה אחת) –

תשלום מזומן לחשבון –

ניתן לבקש העברה כספית, או תשלום מזומן לידי השוכר ובלבד כי סכום זה מוחזר בתום השכירות.

ערבים –

חשוב לוודא כי לערבים יש איתנות כלכלית לגיבוי השוכר ורצוי להכירם בפגישה ולדרוש את העתקי תעודות הזהות שלהם.

שטר חוב –

ככל וישנה הפרה של החוזה ניתן לפנות עם שטר החוב לגבייה בלשכת ההוצאה לפועל. שטר חוב יכול להיחתם על ידי השוכר או על ידי ערבים.

שוכר:

רצוי לבדוק שאכן הנכס שייך למשכיר. ניתן ואף רצוי לבקש נסח טאבו ואם אין ברירה ניתן לבקש כזה בלשכת רישום מקרקעין (מדובר בהליך פשוט, מהיר וזול).

תקופת אופציה – מומלץ לבקש כי תינתן אופציה להארכת החוזה, ככל שניתן באותו מחיר, אך גם עלייה של עד 5% הינה נהוגה ומבטיחה שקט נפשי למשכיר טוב.

חובה חוזה כתוב משקף – לא מומלץ לסכם שום דבר בעל פה, שכן לאחר מכן עלולות לצוץ בעיות של חוסר הבנה בתקשורת הצדדים. ישנם מקרים בהם בעלי דירות מנסים להסתיר מידע מהרשויות ועלולים לעשות שימוש בשוכרים כצדדים לעבירה.

מומלץ לבטח את הנכס גם ללא דרישות המשכיר.

המלצות הדדיות:

1. היכרות – נמליץ לשני הצדדים לנסות לבצע היכרות מינימאלית, ולו בשביל לדעת מול אנו מתקשרים בחוזה כה חשוב (מקום עבודה, גיל, סטטוס, משפחה וכו').

2. ביטוח – מומלץ למשכיר לבטח את הנכס בביטוח מבנה (זאת גם בלי שוכרים), אך מומלץ גם לדרוש מהשוכר שיעשה ביטוח מצידו כלפי צדדים שלישיים וכו'.

3. הוראות ספציפיות – מומלץ להוסיף בכתב הוראות ספציפיות כגון איסור בעלי חיים, איסור עישון וכל הוראה שחיונית בהתאם לצרכי הנכס.

4. נספחים לחוזה – מומלץ לוודא קיומו של נספח מכשירים/חפצים כך לא תעלנה טענות לגבי טיבן וקיומם של אי אילו מוצרים. בנוסף ניתן ורצוי להכין נספח מוצמדים על בסיס אותם שיקולים.

5. שיקים – מומלץ כי תשלום שכ"ד ייעשה באמצעות שיקים כך אין עוררין לגבי העברתם והם עצמם מהווים חלופה לגבייה בהוצאה לפועל ובבתי המשפט ככל ומתעורר הצורך.

במאמר זה הוצגו מספר נקודות כהכרה מינימאלית של שוק השכירות.

בסלקר לוי- עריכת דין מתמחים ביצירת חוזי שכירות, ליווי ומתן ייעוץ לשוכרים ומשכירים גם בהסכמים למגורים וגם מסחרים.