רכישת דירה היא צעד משמעותי בחייו של כל אדם הכרוך בהשקעה כספית ניכרת ובתכנון ארוך לעתיד טוב יותר. על מנת להבטיח את הצלחת העסקה ושמירה על זכויותיהם של שני הצדדים, נערך חוזה מכר מפורט המהווה את הבסיס המשפטי לעסקה. חוזה זה, המנוסח לרוב על ידי עורכי דין, מסדיר את כל היבטי העסקה החל ממחיר הדירה, דרך מועדי התשלום ועד למועד מסירת החזקה. הפרת חוזה מכירת דירה היא בעלת השלכות וזהו מצב שעלול להוביל אל סכסוכים משפטיים, עוגמת נפש והפסדים כספיים.
הפרת חוזה מכירת דירה – איך הפרת חוזה באה לידי ביטוי?
הפרת חוזה מכר דירה מתרחשת כאשר אחד הצדדים, בין אם הקונה ובין אם המוכר, אינו מקיים את התחייבויותיו כפי שנקבעו בחוזה. הפרות אלו יכולות לבוא לידי ביטוי בצורות רבות ומגוונות החל מעיכוב בתשלום ועד להסתרת פגמים מהותיים בנכס. אם החוזה קובע לוח תשלומים מדויק והקונה אינו מעביר את התשלום במועד שנקבע, הרי שהוא מפר את החוזה. באופן דומה, הסתרת מידע חיוני על מצב הנכס, כמו ליקויי בנייה, תביעות, בעיות תכנוניות או חובות משפטיים, מהווה גם היא הפרה של החוזה.
חשוב להבין שלא כל הפרה של חוזה מכר דירה זהה בחומרתה. ניתן לסווג את ההפרות לשני סוגים עיקריים:
- הפרה רגילה – הפרת חוזה מכירת דירה רגילה היא הפרה שאינה מהותית וניתנת לתיקון בקלות יחסית. במקרים אלו על הצד הנפגע לתת לצד השני הזדמנות סבירה לתקן את ההפרה לפני פנייה אל הערכאות המשפטיות. לדוגמה, אם הקונה מגלה נזילה קלה בדירה לאחר כניסתו, עליו לפנות למוכר ולתת לו הזדמנות לתקן את הבעיה.
- הפרה יסודית – זוהי הפרה חמורה הפוגעת באופן משמעותי באינטרסים של הצד הנפגע. הפרה יסודית מעניקה לצד הנפגע את הזכות לבטל את החוזה ולדרוש פיצויים. דוגמאות להפרה יסודית כוללות הסתרת ליקויי בנייה חמורים, אי תשלום יתרת התמורה במועד, סירוב המוכר למסור את החזקה בנכס, או גילוי שהנכס משועבד לצד ג'.
הצדדים יכולים להגדיר בחוזה עצמו מהן ההפרות שייחשבו להפרות יסודיות. הגדרה זו חשובה כיוון שהיא מבהירה לשני הצדדים מהם הקווים האדומים שחצייתם עלולה להוביל אל ביטול החוזה.
מהם הפיצויים במקרה של הפרת חוזה המכירה?
הפרה של חוזה מכר דירה עלולה לחשוף את הצד המפר לתביעה משפטית ולדרישת פיצויים. גובה הפיצויים יקבע בהתאם לחומרת ההפרה ולנזק שנגרם. חוזה המכר יכול לכלול סעיף הקובע פיצויים מוסכמים, דהיינו סכום פיצויים שנקבע מראש עבור מקרה של הפרה. סעיף זה נועד להרתיע את הצדדים מהפרת החוזה ולפשט את הליך קביעת הפיצויים במקרה של הפרה. בנוסף, הצד הנפגע יכול לדרוש בנוסף פיצויים בגין נזק ממשי שנגרם לו כתוצאה מההפרה. פיצויים אלו יכולים לכלול נזקים כמו הוצאות משפטיות, הוצאות דיור חלופי, אובדן הכנסה, ועוגמת נפש. חשוב לציין שבתי המשפט רשאים להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים אם ימצאו אותו מופרז או שאינו משקף את הנזק הממשי שנגרם.
כך תגנו על עצמכם מהפרת חוזה מכירת הדירה
כאשר אתם מוכרים או רוכשים דירה חשוב שתהיה בהירות לגבי הפרת חוזה ולכן כדאי מאד שעורכי דין העוסקים בתחום ינסחו עבורכם את הסכם המכר ויקפידו על הסעיפים הקשורים להפרת החוזה. כדי למנוע הפרת חוזה מכירת דירה ולהבטיח עסקה חלקה ומוצלחת, חשוב להקפיד על מספר דברים:
- ניסוח חוזה ברור ומקיף – הקפידו על חוזה מפורט המגדיר את כל תנאי העסקה באופן חד משמעי כולל מחיר, מועדי תשלום, מצב הנכס והתחייבויות הצדדים. ככל שהחוזה יהיה ברור ומפורט יותר, כך יפחתו הסיכויים למחלוקות ולאי הבנות בעתיד.
- ייעוץ משפטי – מומלץ בחום להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך ניסוח החוזה וליווי משפטי לאורך כל התהליך. עורך הדין יוכל להבטיח שהחוזה יגן על זכויותיכם ויסייע לכם בניהול המשא ומתן עם הצד השני.
- בדיקת נאותות – לפני חתימה על החוזה חשוב לבצע בדיקה מקיפה של הנכס הכוללת בדיקה משפטית, בדיקת הזכויות בנכס בטאבו, תכנונית מבחינת בדיקת היתרי בנייה, תוכניות מתאר ובדיקה הנדסית.
- שקיפות ותקשורת – שמרו על תקשורת פתוחה וכנה עם הצד השני ושתפו מידע רלוונטי באופן מלא ושקוף. תקשורת טובה יכולה למנוע אי הבנות ולסייע בפתרון בעיות שעלולות לצוץ במהלך העסקה.
- עמידה בתנאי החוזה – לאחר חתימה על החוזה חשוב להקפיד על עמידה קפדנית בתנאיו ולפעול בתום לב.
רכישת דירה היא צעד משמעותי וחשוב לנקוט בכל האמצעים הדרושים כדי להבטיח את הצלחת העסקה. על ידי הקפדה על הכללים שפורטו לעיל, תוכלו למזער את הסיכון להפרות חוזה וליהנות מעסקת נדל"ן חלקה ומוצלחת.
אל תוותרו על ליווי משפטי מקצועי וברמה גבוהה
מכירה או רכישה של דירה מצריכים ליווי מקצועי וברמה הגבוהה ביותר על מנת שעסקה זו תצליח באופן איכותי וללא בעיות בדרך, או אם תהיינה בעיות בדרך, חשוב שמשרד עורכי הדין המלווה אתכם ידע לפתור אותן. זוהי העסקה הגדולה בחייכם ולכן כאשר אתם שוקלים להתחיל לחפש דירה לקניה או למכור את הדירה שברשותכם חשוב לפני הכל להתייעץ עם עורכי הדין המתמחים בתחום זה ולקבל את כל המידע על העסקה שאתם הולכים להיכנס אליה. הכוונה, תמיכה וייעוץ לצד ליווי מקצועי יוכלו להוביל אל עסקה לשביעות רצון שני הצדדים.
משרד סקלר לוי עריכת דין, בהובלת עורכי הדין ליאור לוי ודניאל סקלר, מאמין בשותפות אמיתית עם לקוחותיו ומעניק ייעוץ משפטי אישי ומותאם לכל צורך עסקי. המשרד מתמחה במגוון רחב של תחומים לרבות קניין רוחני, היי-טק, ליטיגציה ונדל"ן ומלווה עסקים ומיזמים בכל שלבי התפתחותם. ניסיונם העשיר של עורכי הדין, היכרותם המעמיקה עם לקוחותיהם והמחויבות הגבוהה למצוינות מבטיחים שקט נפשי ופתרונות משפטיים יצירתיים ויעילים. צרו קשר עוד היום, נשמח לעמוד לשירותכם.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.