רכישת דירה היא אבן דרך משמעותית בחייו של כל אדם. החל מהחיפוש אחר הדירה המושלמת, דרך התמודדות עם הבירוקרטיה ועד לתכנון העיצוב והריהוט. מדובר בתהליך מרגש ומלא בציפייה. יחד עם זאת לעיתים המציאות טופחת על פנינו בדמות עיכובים מתסכלים במסירת הדירה. עיכוב מסירה של דירה מקבלן יכול להפוך את החלום לסיוט של ממש ולגרום לנזקים כלכליים ונפשיים כאחד. הנה כל מה שחשוב לדעת על הסיטואציה המורכבת הזאת ומה הם הכלים המשפטיים שעומדים לרשותכם להתמודד איתה.
עיכוב מסירה של דירה מקבלן – החוק לצידכם
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 הוא המגן העיקרי של רוכשי דירות חדשות מקבלן בישראל. החוק מסדיר את חובות הקבלן כלפי הרוכש ובכלל גם את נושא מועד מסירת הדירה. אי עמידה במועד או עיכוב מסירה של דירה מקבלן מהווה הפרה של החוזה והחוק ומזכה את הרוכש בפיצוי כספי משמעותי, גם ללא הוכחת נזק.
אחד הנושאים המהותיים ביותר בקניית דירה מקבלן הוא מועד מסירת המפתח לדירה. מועד המסירה מוסדר בחוזה המכר והוא היום שבו מתחייב הקבלן להעביר את הדירה לידי הרוכש כשהיא ראויה למגורים סבירים, משמע, כל המערכות תקינות וניתן להשתמש בדירה למטרת מגורים. נקיבה בתאריך ספציפי או הגדרה של מועד ברור וחד משמעי שממנו מתחילים לספור את הזמן למסירת הדירה, היא חשובה מאד למניעת מחלוקות ואי הבנות עתידיות. ישנן פעמים בהן הקבלנים משתמשים במונחים מעורפלים כמו "מועד משוער" או "במהלך הרבעון", אך חשוב לוודא שניתן לשים את האצבע על תאריך מדויק וקבוע למען הסר ספק.
מתי קבלן יכול לדחות את מועד המסירה?
החוק מכיר בשני מקרים עיקריים שבהם רשאי הקבלן לדחות את מועד המסירה ויפטרו אותו מפיצוי כספי בגין העיכוב:
- כוח עליון – אירועים בלתי צפויים שאינם בשליטת הקבלן או באחריותו כמו מלחמות, אסונות טבע או כל אירוע חיצוני שגורם לעיכוב בעבודות הבניה. במקרה כזה חובת הקבלן להוכיח כי האירוע אכן גרם לעיכוב וכי לא יכול היה למנוע אותו ועל הקבלן להוכיח בברור מה היה משך הזמן שהאירוע גרם לעיכוב. חשוב לציין כי בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו ומפרשים בצמצום את האירועים שיחשבו לכוח עליון. לדוגמה, ככלל פסיקת בתי המשפט קובעת שעיכובים במסירת הדירה שנובעים מדרישות של מוסדות כמו רשויות מקומיות או חברת חשמל לא יוכרו ככוח עליון ולא יפטרו את הקבלן מתשלום פיצוי.
- עיכובים שנגרמים באשמת הקונה – לדוגמה, במקרה שהקונה מאחר בתשלום התמורה לקבלן בניגוד לקבוע בחוזה, ייתכן מאוד שהקבלן יהיה רשאי לעכב את מסירת הדירה מבלי שתחול עליו חובה לפצות את הקונה בגין העיכוב.
- דחיית מועד המסירה בהסכמה – במקרה שבו הקונה הסכים על דחיית מועד המסירה מעבר לקבוע בהסכם המכר, הקבלן לא יהיה חייב בפיצוי בגין התקופה הנדחית. לדוגמה, במקרה שהקונה מבקש לבצע שינויים בדירה הקבלן רשאי לדחות את המועד המסירה לתקופה מוגדרת וברורה, ובלבד שהקונה הסכים לכך בכתב. חשוב לציין שהתקופה שבה ידחה מועד המסירה צריכה להיות תקופה מוגדרת וקצובה בזמן ברור. החתמת הקונה על סעיף דחיית מועד המסירה בנוסח (לדוגמה) "מעל 60 ימים" נתפסת על ידי פסיקת בתי המשפט כבלתי סבירה ופסולה וייתכן מאוד שלא תפטור את הקבלן מתשלום הפיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה.
הקבלן מחויב למסור את הדירה כשהיא במצב ראוי למגורים סבירים כאשר כל מערכות התשתית בה תקינות ומתפקדות כראוי ולאחר בדיקה מיטבית. אם הדירה אינה עומדת בסטנדרט זה הרוכש אינו חייב לקבל את החזקה בה והקבלן ייחשב כמי שאיחר במסירה. בנקודה זו חשוב לציין שהקביעה אם הדירה ראויה או לא למגורים סבירים צריכה להיעשות על ידי מהנדס מומחה שיבדוק את הדירה לפני או במועד המסירה ויקבע בחוות דעת שהדירה אינה ראויה למגורים סבירים. לא כל ליקוי בדירה יהווה סיבה מוצדקת שלא לקבל אותה ואפילו ליקויים שנראים לנו מהותיים כמו לדוגמה מחסור במתקנים שהקבלן התחייב לספק (למשל אם לא הותקנו בדירה ארונות אמבטיה). לכן, חשוב ואף חובה לבצע בדק בית מקיף לפני קבלת הדירה על מנת לאתר ליקויים ולתעד אותם.
מה הפיצוי המגיע לקונה מהקבלן עקב עיכוב במסירת הדירה?
החוק המכר (דירות) קובע בסעיף 5א שתי אלטרנטיבות לפיצוי, הראשונה, פיצוי לפי הנוסחה הקבועה בחוק המכר (דירות) המבוססת על דמי שכירות המקובלים לדירה דומה לזו שרכשתם כאשר מוצמד לכך תוספת "קנס" לפי המדרגות הבאות: (1) בתקופה שמתום חודש לאחר מועד המסירה ועד ל-4 חודשי איחור, הקונה זכאי לפיצוי בדמות דמי שכירות רגילים; (2) בתוקפת איחור של 5 חודשים ועד ל-10 חודשי איחור, הקונה זכאי לדמי השכירות במכפלת 1.25%; (3) בתקופת איחור של 11 חודשים ואילך, הקונה זכאי לדמי השכירות במכפלת 1.5%.
אלטרנטיבת הפיצוי השניה היא פיצוי לפי הקבוע בהסכם המכר ובלבד שאינו נמוך מהסכום הקבוע בחוק כפי. המשמעות היא שבכל מקרה הקבלן לא יכול להציע לכם פיצוי שנמוך מהקבוע בחוק אלא רק גבוה ממנו. כאן חשוב לציין שחוק המכר (דירות) מעניק לקבלן תקופת "גרייס" בת חודש שלא תזכה את הקונה בפיצוי. כלומר, אם הקבלן איחר במסירת הדירה בחודש בלבד (ולא מעבר לכך) הקונה אינו זכאי לפיצוי עבור החודש הזה, והחודש הזה בלבד. בכל איחור מעל חודש, סופרים את התקופה שבגינה הקונה זכאי לפיצוי מהיום הראשון לעיכוב מעבר למועד הקבוע בחוזה.
חשוב לציין שהפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות) לוקח בחשבון את מרבית הנזקים שנגרמו לקונה בשל העיכוב כמו הצורך בשכירת דירה חלופית או אחסון תכולת הדירה ואפילו עוגמת נפש. לכן ברוב המקרים בהם תובעים פיצוי לפי חוק המכר בגלל עיכוב במסירת הדירה, לא ניתן יהיה לתבוע גם פיצויים אחרים כמו עוגמת נפש, או הפרשי ריבית ששולמה על המשכנתא בגלל העיכוב וכדומה.
5 דברים שרוכשים חייבים לדעת לפני שהם רוכשים דירה מקבלן
אם אתם רוכשים דירה או כבר רכשתם דירה ואתם נמצאים בסיטואציה בה אתם חוששים שאולי יהיה עיכוב מסירה של דירה מקבלן הנה כמה דברים שחשוב לדעת:
- קראו היטב את הסכם המכר ונהלו משא ומתן על סעיפי ההסכם – החוזה של הקבלן אינו גזירה משמיים וניתן לערוך בו שינויים. ודאו שכל הסעיפים ברורים לכם וכי זכויותיכם מוגנות ואל תתביישו לשאול שאלות באותם המקומות שהדברים אינם ברורים.
- היוועצו בעורך דין – שכרו עורך דין המתמחה במקרקעין שייצג אתכם מול הקבלן בחתימה על ההסכם. עורך הדין שלכם יסייע בניסוח הסכם המכר, בבדיקת כל הסעיפים הרלוונטיים ויכניס את השינויים הנדרשים על מנת להבטיח את הזכויות שלכם.
- תעדו הכל – החל מהצעת המחיר ועד לפרוטוקול המסירה. שמרו תיעוד של כל התכתבות עם הקבלן, של כל שיחה טלפונית ושל כל הוצאה שנגרמה לכם עקב האיחור במסירה. תיעוד זה יכול לשמש כראיה בבית המשפט במקרה הצורך.
- ערכו בדק בית על ידי מהנדס מומחה בטרם או במועד קבלת הדירה – הזמינו בעל מקצוע מומחה מטעמכם שיבצע בדק בית מקיף שייתן לכם חוות דעת כתובה על מצב הדירה, ליקויים שהתגלו בה או חוסרים מהמפרט לו התחייב היזם. חובתו של היזם לתקן כל ליקוי שמתגלה בדירה גם לאחר מועד המסירה, עמדו על כך.
- תתאגדו עם רוכשים אחרים באותו פרויקט – הצטרפות לקבוצות של רוכשים אחרים בפרויקט יכולה לסייע לכם להתמודד עם הקבלן ולהפעיל עליו לחץ במקרה של בעיות.
אל תתפשרו על ליווי מקצועי לתהליך חלק וללא עגמת נפש
עיכוב מסירה של דירה מקבלן זאת חוויה מתסכלת ומלחיצה שיכולה לגבות מחיר כבד, אישי וכלכלי. זכרו שאינכם לבד, החוק לצידכם ובעזרת ידע והסתייעות בבעלי המקצוע הנכונים תוכלו להתמודד עם המצב ביעילות ולצמצם את הנזקים. אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי ולעמוד על זכויותיכם לקבל את הדירה בהקדם האפשרי ובמצב ראוי למגורים.
משרד סקלר לוי עריכת דין, בראשות ליאור לוי ודניאל סקלר, מתמחים בייצוג רוכשי דירות מקבלן. אנו שמים אתכם במרכז ומאמינים בשותפות אמיתית, בהבנה מעמיקה של הצרכים והמטרות שלכם, ובבניית קשר אישי ומקצועי ארוך טווח. צרו איתנו קשר כדי לברר כיצד אנחנו יכולים לסייע לכם.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.