הנה השלבים העיקריים בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי בשפה פשוטה וברורה שתתאים לדיירים:
השלב הראשון – הטרום חוזי ועד לחתימה של הרוב הנדרש על הסכם פינוי בינוי –
- הסכמה בין הדיירים:
– קיום אסיפה ראשונית – קיום אסיפות דיירים להסבר הרעיון של פינוי בינוי.
– הסכמה עקרונית – חתימה על מסמך עקרוני המביע תמיכה בפרויקט מצד רוב הדיירים (הסכמה ראשונית).
– בחירת נציגות – בעלי הדירות מתאגדים ובוחרים נציגות שתייצג את האינטרסים שלהם בפרויקט. הנציגות מקשרת בין הדיירים ליזם ולמומחים, התהליך מתבצע בצורה שקופה ודמוקרטית.
- בחירת עורך דין מייצג:
– בחירת עורך דין המייצג את בעלי הדירות היא קריטית להצלחת הפרויקט, הדיירים בוחרים עורך דין שייצג אותם וילווה אותם במהלך הפרויקט. כמו כן, נבחרים יועצים נוספים כגון מפקח בנייה, יועץ ביטוח, יועץ מס ושמאי לניהול ההיבטים המקצועיים.
- מכרז יזמים:
-פרסום והפצת מכרז יזמים ובקשה להציע הצעות ליזמים שונים.
-קבלת הצעות, הצגתן לדיירים, ובחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט על ידי הדיירים.
– לאחר בחירת היזם, נערך הסכם המפרט את התחייבויות היזם והדיירים. קיום המכרז מבטיח תמורה מקסימלית לבעלי הדירות.
- חתימת רוב של 66% מבעלי הזכויות בפרוייקט :
– עורך הדין מלווה את הדיירים במו"מ על ההסכם עם היזם.
– חתימה על חוזי פינוי בינוי בין הדיירים ליזם, שלב זה מבטיח את תמיכת רוב הדיירים ומעניק לפרויקט לגיטימציה, החתימות נאספות בצורה מסודרת ומתועדת.
השלב השני – השלב התכנוני –
- תכנון ואישורים:
-היזם מכין תוכניות בנייה חדשות (התב"ע) ומציג אותה בפני הנציגות ועורך דין הדיירים.
– התב"ע החדשה מוגשת לאישור הרשויות המקומיות. לאחר אישור, התב"ע מפורסמת לציבור.
- קבלת היתר בניה :
לאחר אישור התב"ע, מוגשת בקשה לקבלת היתר בניה מהרשויות המקומיות. היתר הבניה מאפשר ליזם להתחיל בעבודות הבנייה. התהליך כולל בדיקות ועמידה בתנאים שונים.
- מימון וליווי בנקאי:
– היזם מבטיח מימון לפרויקט באמצעות ליווי בנקאי וחתימה על הסכם ליווי פיננסי עם בנק המלווה את הפרויקט. הבנק מספק מימון לעבודות הבנייה ומבטיח את עמידת היזם בהתחייבויותיו. הסכם זה מקנה ביטחון לדיירים וליזם.
השלב השלישי – השלב הביצועי –
- פינוי הדירות הישנות :
– הדיירים מפנים את הדירות הישנות בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו. שלב זה כולל הכנת הדירות לפינוי ותיאום עם הדיירים. היזם מספק דיור חלופי לדיירים או פיצוי כספי שיאפשר להם לשכור דירה דומה באופן עצמאי לתקופת הבנייה. בשלב זה הדיירים מקבלים את ערבויות המכר והשכירות מהיזם כתנאי לפינוי הדירה הישנה.
- הריסת הבניין הישן :
– גידור המתחם והריסת הבניין הישן.
- בניית הבניין והדירות החדשות :
– היזם מתחיל בבניית הבניינים החדשים בהתאם לתוכניות המאושרות. שלב זה כולל עבודות בנייה, פיקוח וניהול הפרויקט. התקדמות הבנייה מדווחת לדיירים באופן שוטף.
- מסירת הדירות החדשות:
– לאחר השלמת הבנייה, הדירות החדשות נמסרות לבעלי הדירות. שלב זה כולל בדיקת איכות, תיקונים ומסירה רשמית. הדיירים עוברים לדירות החדשות בתיאום עם היזם.
- תקופת בדק הבית וטיפול בתקלות:
– תקופת בדק בית בה היזם מתקן תקלות ואי התאמות בדירות החדשות לפי הוראות הסכם הפינוי בינוי והוראות חוק המכר.
- רישום בית משותף וזכויות הבעלים בדירות החדשות:
– רישום הבית המשותף בטאבו מתבצע לאחר מסירת הדירות. הרישום מסדיר את זכויות הבעלות של הדיירים בדירות החדשות. התהליך כולל עבודה משפטית ותיאום עם הרשויות.
אלו השלבים המרכזיים, כאשר כל שלב כרוך בתהליכים נוספים ובדיקות שונות. חשוב להדגיש שהדיירים זכאים לליווי משפטי והנדסי לאורך כל התהליך.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.