מס שבח הוא אחד המיסים שיותר מעסיקים את בעלי הנכסים בישראל ולא מעט אנשים נבהלים רק מלשמוע את שמו. האמת היא שאם לרגע נעצור וננסה להבין את המשמעות שלו נבין שאין באמת ממה להיבהל, בסך הכל מדובר במס שאם רכשתם דירה לפני מספר שנים במחיר זה או אחר ואתם כעת מוכרים אותה ברווח אתם תיתקלו בו. כמובן שזה לא פשוט כמו שזה נשמע כאן בכמה משפטים, אז הנה כל הפרטים.
מס שבח מקרקעין – מה צריך לשלם אותו?
מס שבח מקרקעין נועד בעצם להטיל מס על הרווח שנוצר לכם ממכירת הדירה. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. אם אתם רוכשים דירה במחיר מסוים ומוכרים אותה ברווח, המס מוטל אך ורק על הרווח ולא על כל הסכום. חשוב לדעת שלא כל אחד צריך לשלם את המס הזה. למעשה, רק מי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת ייתקל בחובת תשלום מס שבח או מי שבבעלותו דירה יחידה אותה הוא מוכר בסכום העולה על 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2024). עד שנת 2014 היה פטור גורף מהמס הזה על מכירת דירה שנייה כל 4 שנים, אבל מאז הרפורמה במיסוי מקרקעין בעלי דירה שנייה צריכים לשלם 25% מס על הרווח ממכירתה, ללא קשר לזמן החזקת הדירה.
איך מתבצע חישוב המס?
ישנן שתי שיטות לחישוב המס, וכאן בדיוק הזמן לציין שכאשר אתם כבר צריכים להתעסק בנושא זה כדי לעשות זאת כאשר מלווה אתכם עורך דין מקצועי העוסק בנדל"ן ויכול לסייע לכם לעבור את התהליך בצורה חלקה ומהירה יותר. השיטות לחישוב מס שבח מקרקעין הן:
- קיזוז הוצאות – החוק מאפשר לקזז הוצאות שהושקעו בדירה לאורך השנים. אם הוצאתם כסף על עורך דין, מדד המחירים, מס רכישה, ריביות משכנתא, תשלומים למתווך או שיפוצים ועוד, כל אלו יכולים להפחית את המס שעליכם לשלם. אבל שימו לב, כדי לקבל את ההכרה בהוצאות האלו, תצטרכו להציג קבלות.
- השיטה הלינארית – חישוב מס נעשה גם באמצעות השיטה הלינארית. מה זה אומר? אתם מחשבים את הרווח הכולל על פני כלל השנים מאז רכישת הדירה ומשלמים מס רק על הרווח מהשנים שבהן חל המס, כלומר החל משנת 2014.
אם אתם רוצים לוודא שאתם לא עושים טעויות בחישוב המס, חשוב להיעזר בעורך דין נדל"ן. עורך הדין יוודא שכל ההוצאות המוכרות נכנסות לחישוב ושאתם לא משלמים יותר ממה שאתם חייבים. כמו כן, ברוב המקרים של מכירת דירה ליזם בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמ"א, דירה שהתקבלה בירושה (כשלמוריש הייתה דירה יחידה ביום פטירתו), מכירה אגב גירושין או דירות המוחזקות על ידי משפרי דיור ועוד ייתכן ויזכו בפטור מתשלום מס שבח. עורך דין נדל"ן יכול לספק ייעוץ מקצועי ולעזור בקבלת פטור או הקלה במס שבח.
מהו ההבדל אם כן בין מס שבח להיטל השבחה?
זה בסדר שאתם לא מבינים את ההבדל או בכלל לא בקיאים בתחום, בדיוק לשם כך ישנם אנשי מקצוע. אך חשוב עדיין לדעת את הבסיס ובדיוק לשם כך אנחנו כאן. מס שבח משולם למדינה על הרווח ממכירת דירה בעוד שהיטל השבחה משולם לוועדה המקומית על נכס שהושבח בזכות תוספות בנייה.
האם יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח?
אם מדובר בדירה יחידה שרכשתם והיא בבעלותכם במשך שנה וחצי לפחות, אתם עשויים להיות פטורים ממס שבח על מכירתה (הפטור ניתן במידה ומכרתם את דירתכם בסכום שלא עולה על 5,008,000 ₪, על החלק שעולה על תקרת הפטור ישולם מס שבח). זה לא משנה אם גרתם בה או השכרתם אותה, העיקר שהיא הייתה בבעלותכם. במקרה שקיבלתם דירה בירושה והיא הייתה הדירה היחידה של המוריש אתם עשויים להיות פטורים ממס שבח על מכירתה. הפטור מתקבל אם היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש. במקרה של משפרי דיור החוק מאפשר תקופת חפיפה של שנה וחצי או שנה ממועד קבלת טופס 4 במידה ורכשתם דירה חדשה מיזם שבהן תוכלו להחזיק בשתי דירות ועדיין להיות זכאים לפטור ממס שבח.
חשוב לדעת שפרויקט פינוי בינוי ותמ"א משביח את הדירות באמצעות תוספות בנייה. על פי החוק, יש פטור ממס שבח על זכויות הבנייה הניתנות במסגרת פרויקט זה, בתנאי שהתמורה ניתנת בבנייה בלבד ולא באמצעים אחרים.
חשוב שיהיה לכם על מי לסמוך ולא תתמודדו לבדכם
מס שבח הוא נושא מורכב, אך עם הבנה נכונה של החוקים והאפשרויות לקיזוז והקלות, ניתן להתמודד איתו בצורה מושכלת. כדי להימנע מטעויות ולמקסם את ההקלות האפשריות מומלץ להיעזר בעורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין מקצועיים. משרד סקלר לוי עריכת דין מתמחה בנדל"ן ומהמובילים בישראל הוא בעל ניסיון, וותק וצוות מקצועי ומיומן. צרו קשר עוד היום.
אין לראות באמור ו/או להסתמך עליו כיעוץ משפטי.