עורכי דין הם חלק בלתי נפרד מחיינו ואנחנו זקוקים להם למגוון של סיטואציות החל מענייני נדל"ן, עסקים, משפחה, פליליים או עורך דין פינוי בינוי בסיטואציה בה הבניין עובר תהליך של התחדשות עירונית ואתם זקוקים לאנשי מקצוע משפטיים שילוו אתכם. חשוב שילווה אתכם איש מקצוע שיכול לבצע משא ומתן מקצועי ויסודי ובכלל לדאוג שכל צעד וצעד בדרך יבוצע כראוי. מאיפה מתחילים? כל מה שאתם צריכים לדעת על התהליך נמצא כאן.
עורך דין פינוי בינוי – אילו תהליכי התחדשות עירונית קיימים?
בישראל ישנן שתי תכניות ראשיות להתחדשות עירונית. הראשונה היא תכנית פינוי בינוי והיא חלק מתוך תכנית התחדשות עירונית שבתוכה למעשה מספר מבנים (מתחם) עוברים התחדשות. לא רק המבנים, אלא גם התשתית והפיתוח העירוני שמסביב למבני המגורים. התכנית השנייה היא תמ"א 38 שבה אפשר לחזק את המבנים מפני רעידת אדמה ולה יש שני מסלולים. המסלול הראשון, 38/1 הוא למעשה מסלול שבו מחזקים מבנה קיים ומוסיפים קומות לבניין. המסלול השני, 38/2 מבצעת הריסה של הבניין והקמה של בניין חדש תוך הוספה של סל הזכויות הנרחב יותר הנגזר מתוך תמ"א 38/1. בתוך כל התהליך הזה חשוב שיהיה לכם עורך דין פינוי בינוי שיכול לנהל עבורכם את כל המערך המשפטי, הבירוקרטי וגם את הגישור והמשא ומתן מול היזם, מבצעי העבודה ומולכם הדיירים והכל תוך מיקסום התמורות ושמירה על זכויות הדיירים . ברגע שאתם בידיים הטובות ביותר, אין סיבה שהתהליך לא יצליח על הצד הטוב ביותר.
התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי
תכנית פינוי בינוי היא למעשה התכנית הראשונה בהתחדשות עירונית והיא מפנה מתחמים למטרת התחדשות עירונית ועל כן עורך דין נדל"ן המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך של תכנית זו. התכנית מבוצעת למתחמי מגורים שהוגדרו מראש לכך. המתחם חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור אך חשוב לדעת שאחת לכמה זמן עדיין יש דיונים שמדברים על הפחתת היחידות במספרן. בזמן הבינוי במתחם המגורים הדיירים עוברים אל דירות חלופיות או מקבלים דמי שכירות במקום הדירות שהשכירו במתחם. היזם של הפרויקט מממן את ההוצאות של השכירות בזמן העבודה בשטח ועד למסירה של הדירה החדשה. כאשר העבודה מסתיימת הדיירים חוזרים אל הדירות החדשות שלהם. באמצעות מסגרת פינוי בינוי הדיירים מקבלים דירה יפה, חדשה וגדולה יותר לה יש תשתיות חזקות ואיכותיות עם ממ"ד, חניה ולרוב גם עם מחסן במקום דירה ישנה שברוב המקרים גם לא תמיד מתאימה כלל למגורים. חשוב לדעת, היזם יממן את הפרויקט באמצעות מכירת דירות חדשות מעבר לדירות שקיימות במתחם והוא רשאי למכור אותן על פי שיקול דעתו בלי לרכוש את הקרקע שהוא בונה עליה.
איך מקבלים אישור לביצוע פינוי בינוי?
כאשר אתם מתכננים הליך של פינוי בינוי במתחם מגורים חשוב שתעשו זאת באופן מקצועי ומסודר באמצעות עורך דין פינוי בינוי שמכיר היטב את התהליך ויש לו ניסיון מתאים. חשוב שההכרזה על התהליך תבוא לאחר הסכמה של לפחות 66 אחוזים מהדיירים שהינם בעלי הדירות במתחם. היזם הוא זה שדואג לפינוי הדיירים מהבתים, לתשלום הוצאות שכר הדירה בתקופת העבודה, להריסה של המבנים לבניית בניינים חדשים ולרישום הדירות החדשות על שם הדיירים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כמו כן גם לפיתוח העירוני של כל מתחם המגורים. יחד עם זאת, חשוב שתדעו ש 66 אחוזים הם אמנם מספיקים להתחלת התהליך אך לא לפינוי של הדיירים מהדירות לצורך התחלת הביצוע – הריסת המבנים הישנים ובניית החדשים. לצורך הפינוי חשוב שתהיה הסכמה של 100 אחוז מהדיירים. אם יש דייר כזה או אחר שמעכב את התהליך אפשר להגיש תביעה נגד דיירים שהינם סרבנים דבר שבדרך כלל יכול שיגרום לזירוז ההסכמה שלהם.
מהי למעשה התמורה בתהליך זה?
כאשר אתם שוכרים עורך דין פינוי בינוי אתם מקבלים את הגב החזק ביותר והתמיכה הטובה ביותר לתהליך. מדובר ב"עסקת נטו" בה היזם למעשה לוקח על עצמו את כל תשלומי המס על העבודה כולל היטלי השבחה. נכון שהמסלול גם מעניק הטבות מס אך עדיין ישנם חיובים משמעותיים. חשוב שייכתב בהסכם שהיזם הוא זה שמשלם את התשלומים הללו. בפרט לערבויות, התמורה בתהליך היא המרכיב החשוב ביותר. משמע, מה הדיירים למעשה מקבלים בתהליך עצמו. על בעלי הדירות והיזם להסכים ביניהם על שעור ההגדלה של הדירות הישנות, מהן התשתיות שיחודשו ואיך יראה הלובי של הבניין אפילו. חשוב שתהיה הסכמה מדויקת ומתועדת בין בעלי הדירות ליזם. כאשר אתם מבצעים הליך פינוי בינוי עורך דין פינוי בינוי הוא הגשר שלכם לתהליך חלק וברור ללא בעיות וסיבוכים.
מהו התפקיד העיקרי של עורך הדין בתהליך זה?
תפקידו המרכזי של עורך הדין במהלכי פינוי בינוי הוא להבטיח תהליך חלק ומקצועי שמוביל להשגת התוצאות הטובות ביותר עבור בעלי הדירות שהוא מייצג. תחומי אחריותיו כוללים ייעוץ משפטי לדיירים ונציגותם, בדיקת רקע מקיפה של היזם המעורב לרבות ניסיונו ,השכלתו המקצועית והמשפטית והתאמתו לפרויקט וכמו כן ניהול משא ומתן מקצועי ומשפטי מול היזם. במהלך הפרויקט עורך הדין גם אחראי לעריכת וניסוח הסכם פינוי בינוי בין בעלי הדירות ליזם ולדרישות לערבויות ובטחונות ראויים תוך החזקתם לאורך כל תקופת הפרויקט. עורך הדין מלווה את תהליך מסירת הדירות החדשות לדיירים ומבטיח כי כל ההליך יתבצע בצורה חלקה וללא תקלות.
עורך דין מקרקעין נדרש להיות לא רק האלמנט שמאיץ את התהליך, אלא גם המפקח שדואג לפיתוח הפרויקט באופן אחראי ומוסרי. הוא משמש כפותר בעיות במקרים שבהם יש להסיר מכשולים מהדרך וכמגן המונע פגיעה בזכויות הדיירים. בעת בחירת עורך דין לתהליך פינוי בינוי חשוב לשים לב למספר עקרונות מרכזיים. ראשית, חשוב לוודא כי העורך דין מתמחה בדיני מקרקעין. שנית, חשוב לבחור עורך דין עם ניסיון רלוונטי בפרויקטים דומים ועם המלצות חיוביות מלקוחות קודמים. כמו כן רצוי שיהיה לו רקע כלכלי ועסקי שיאפשר לו הבנה טובה יותר של ההשלכות המשפטיות והכלכליות של כל צעד. לבסוף, יש לוודא כי אין ניגוד עניינים בייצוג היזם במקרים אחרים.משרד סקלר לוי עריכת דין מעניק שירותים משפטיים במגוון של תחומים ומתמחה בהתחדשות עירונית. למשרד צוות מקצועי ומיומן, שירות אדיב וסבלני ומקצועיות ברמה גבוהה. צרו קשר כבר כעת.
אין לראות באמור יעוץ משפטי או להסתמך עליו ככזה.