היטל השבחה: מי חייב לשלמו ומי יכול לקבל פטור?

רכישת דירה בישראל במיוחד בעידן הנוכחי היא משימה לא פשוטה כלל וכלל. בין אם הדירה משמשת למגוריכם האישיים או כהשקעה מניבה, תמיד יש מקום לשיפור ולמיצוי הפוטנציאל שלה. הרחבת זכויות הבנייה, הוספת מרפסת שמש, חדר או אפילו קומה נוספת, כל אלו יכולים להעלות את ערך הנכס שלכם באופן משמעותי. אך לשם כך חשוב להכיר מושג חשוב בעולם הנדל"ן, היטל השבחה שלא כולם יודעים מהו ומכירים אותו. הנה כל מה שחשוב שתדעו.

היטל השבחה – מהו ומהי השבחת נכס?

רגע לפני שאתם מזמינים את האדריכל והקבלן חשוב שתכירו את המושג החשוב ביותר בעולם הנדל"ן, היטל השבחה הו למעשה מס בלתי נמנע שמוטל על בעלי נכסים אשר אושרה תוכנית המשביחה את דירתם ומעניקה זכויות נוספות או שהם משביחים את דירתם בפועל. זהו תשלום שאתם עלולים להיות חייבים לרשות המקומית והוא יכול להגיע לסכומים לא מבוטלים. השבחת נכס היא כל פעולה שמשפרת את הנכס שלכם ומעלה את ערכו בשוק. השבחת הנכס יכולה להיות שיפוץ מקיף, בנייה של תוספת לדירה, שינוי ייעוד הקרקע ועוד. גם אם אתם משפצים את הדירה רק בשביל עצמכם, מבחינת הרשות המקומית זה עדיין נחשב השבחה.

מתי משלמים היטל השבחה?

אם הגעתם לרגע בו אתם בודקים לגבי אישור תוכניות, קבלת אישורים וכל הקשור להיטל ללא ספק אתם בדרך הנכונה. יחד עם זאת, רצוי שלא תעשו זאת לבדכם. חשוב שכאשר אתם נמצאים בסיטואציה בה עליכם לבדוק את הנושאים האלו שיהיה לכם גב, ביטחון ואנשי מקצוע רצוי משפטיים שמבינים היטב בתחום. עורכי דין העוסקים בנדל"ן יסייעו לכם לקבל את המידע המהימן ביותר בהתאם לצרכים האישיים שלכם ולהתמודד עם הרשויות בכל מה שקשור למיסים השייכים לנכסים שלכם. אל תהססו לפנות לייעוץ או לקבלת הכוונה מקצועית כי כאשר מדובר בנכס שלכם, מדובר בחיסכון הגדול בחייכם וחשוב שתטפלו בו כראוי כמובן. היטל השבחה הוא לא מס שמוטל על כל שיפוץ קטן שאתם עושים בבית. הוא נכנס לתמונה בעיקר בשלושה מקרים עיקריים:

• אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה – תב"ע היא מסמך פורמלי שקובע מה מותר ומה אסור לבנות באזור מסוים. אם התב"ע החדשה מאפשרת לכם לבנות יותר ממה שהיה מותר קודם למשל להוסיף קומות או יחידות דיור נוספות, זה יכול לגרור היטל השבחה.
• אישור הקלה – הקלה היא אישור מיוחד שמאפשר לכם לבנות משהו שסוטה מהכללים הרגילים של התב"ע. למשל, אם אתם רוצים לבנות קרוב יותר לגבול המגרש ממה שמותר בדרך כלל, תצטרכו לקבל הקלה, וזה עלול להוביל להיטל השבחה.
• אישור לשימוש חורג – שימוש חורג הוא שימוש בקרקע למטרה שלא מוגדרת בתב"ע. לדוגמה אם אתם רוצים להפוך מחסן לדירת מגורים תצטרכו אישור לשימוש חורג, וזה גם יכול לגרור היטל השבחה לתשלום.

כל המקרים האלה מובילים לעלייה משמעותית בערך הנכס שלכם, ולכן הרשות המקומית רואה בכך הזדמנות לגבות את המס. גובה ההיטל הוא בדרך כלל 50% משווי ההשבחה אך יכול להיות גם פחות או יותר, תלוי בנסיבות כמובן.

כמה משלמים ומתי עושים זאת?

ברוב המקרים תשלמו את היטל ההשבחה כשאתם מוכרים את הנכס. אבל חשוב מאד לזכור שהחישוב של ההיטל יעשה לפי שווי ההשבחה במועד אישור התכנית ולא במועד המכירה. לכן גם אם שווי הנכס עלה עוד יותר מאז אישור התכנית היטל ההשבחה לא ישתנה. החישוב נעשה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית. השמאי מעריך את התוספת לנכס, למשל את השטח הנוסף שבניתם או את העלייה בערך הנכס כתוצאה מתוכנית חדשה שאושרה או משינוי ייעוד הקרקע. את התוספת הזו הוא מכפיל בשווי מטר מרובע באזור שלכם. מהסכום הזה מופחתות ההוצאות שהיו לכם על ההשבחה כמו עלויות הבנייה והאדריכל.

האם יש מקרים שבהם אפשר לקבל פטור?

יש מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מהיטל ההשבחה. פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 או תכניות בניה שונות בתל אביב עשויים לזכות בפטור מלא או חלקי תלוי בנסיבות האישיות. בנוסף לכל אלו ישנם פטורים נוספים במקרים מיוחדים כמו השבחה לצורך הנגשה לנכים או בנייה של יחידת דיור להורה.

חשוב שיהיה לכם על מי לסמוך

ככל שמדובר בנדל"ן בכלל ובנושאי מס שבח ובפרט היטל השבחה הוא נושא מורכב וחשוב שכל בעל נכס צריך להכיר. לפני שאתם מתחילים בתהליך של השבחת הנכס שלכם, חשוב מאד לבדוק אם הפעולות שאתם מתכננים עשויות לגרור תשלום היטל ומה האפשרויות שלכם לקבל פטור או להפחית את גובה ההיטל. אל תהססו להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום על מנת שתוכלו לעשות את הצעדים שאתם מתכננים ולעבור הליך חלק וללא עוגמת נפש. השבחת נכס יכולה להיות השקעה מצוינת רק חשוב לעשות אותה בצורה חכמה ומוקפדת תוך התחשבות בכל ההיבטים, כולל היטל ההשבחה כמובן. משרד סקלר לוי עריכת דין הם השותפים שלכם להצלחה. משרדנו הוקם על ידי עורכי הדין ליאור לוי ודניאל סקלר מתוך אמונה כי עורכי דין צריכים להיות יותר מסתם יועצים משפטיים. הם צריכים להיות שותפים אמיתיים לדרך של לקוחותיהם. אנו גאים להיות הזרוע המשפטית ואנשי האמון של לקוחותינו ומחויבים לבנות קשרים ארוכי טווח המבוססים על הקשבה, הבנה מעמיקה והתאמה אישית מלאה לצרכים הייחודיים של כל לקוח ולקוח. בין תחומי ההתמחות שלנו: קניין רוחני, היי טק, חדלות פירעון, ליטיגציה, אינטרנט וטכנולוגיות, הגנת הפרטיות ומקרקעין. אנו מלווים את לקוחותינו לאורך כל שלבי העסק או המיזם, החל משלב הרעיון ועד למימוש המלא, ומספקים תמיכה משפטית מקיפה בכל דרך בה אתם נמצאים. צרו קשר כבר כעת או השאירו פרטים, נשמח לעמוד לשרותכם.

האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.