פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מורכבים משלל רחב של גורמים שונים: החל מבעלי הזכויות, היזם/הקבלן, העירייה, מנהלת ההתחדשות העירונית, מפקח הבניה, יועץ ביטוח, יועץ מיסוי, שמאי מקרקעין, עורכי הדין המעורבים בהליך (הן מצד הדיירים והן מצד היזם) ועוד. משרדנו מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל לרבות תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה ודואג לשמר ולקיים את האינטרסים של הדיירים במסגרת הפרויקט, תוך מיקסום התמורות הפוטנציאליות ממנו.
מה הכוונה תמורות פוטנציאליות מהפרויקט?
פרויקט תמ"א 38/1 הוא פרויקט המיועד לשפר את התשתיות הקיימות של בניין מגורים ישן בהתאם להנחיות הבטיחות ושיטות הבניה החדשות, המיועדות לחזק ולשפר את יציבות הבניין במקרה של רעידות אדמה. כמו כן במסגרת הפרויקט בדרך כלל גם יזכו בעלי הזכויות לחדר נוסף (לרוב ממ"ד) על מנת לשפר את בטיחות הדיירים בבניין בפני טילים ואיומים ביטחוניים מדיניים נוספים. כל אלה הם יתרונות חשובים מאד עבור הדיירים, אך חשוב לזכור כי מדובר באי נוחות זמנית ולעתים אף עולה הצורך להתפנות מהדירה לתקופה מסוימת עד להשלמת הפרויקט. כדי לשכנע את הדיירים לקיים את הפרויקט על היזם להציע לדיירים תמורות שונות שיטיבו עמם, החל מהסדר כלכלי במקרה של פינוי זמני של הדיירים מהבניין ועד לשיפוץ ושדרוג הדירות הקיימות והעלאת ערכן ואיכות החיים בבניין. לדוגמה: בניית מרפסת + ממ"ד חדשים בכל דירה (מה שיתרום לעלייה משמעותי בערך הנכס), בניית מעלית ולובי חדשים ומרווחים, שיפוץ החניה בבניין, הוספת גינה מעוצבת ומטופחת ועוד. שימו לב כי תמ"א 38/1 שונה מתמ"א 38/2 שהיא תוכנית מתאר ארצית להריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקום.
מדוע חשוב שיהיה עורך דין מטעם הדיירים?
בדרך כלל עורך הדין שיוביל את הפרויקט יהיה עו"ד מקרקעין מטעם היזם. אלה יצרו קשר עם הדיירים, יצרו ועד מייצג מטעם הדיירים וינהל מולם את המשא ומתן. ברוב המקרים אותו עו"ד מייצג את האינטרסים של היזם בלבד ולכן יחפש למקסם את הרווחים של היזם מהפרויקט תוך הפחתת התמורות של הדיירים. גם לאחר שסוכמו דברים, בהיעדר עורך דין המייצג את הדיירים שתפקידו בין היתר, לוודא שכל התמורות שסוכמו מתקבלות בפועל – היזם יוכל ל"עגל פינות" כדי למקסם את הרווחים שלו מהפרויקט על חשבון גבם את הדיירים. על כן, חשוב מאוד שיהיה עורך דין מטעם הדיירים כבר מהרגע הראשון שילווה אותם לכל אורך הפרויקט, החל מהליך בחירת יזם, משא ומתן הראשוני מול היזם, עריכת ההסכם, דרך החתימה על המסמכים המשפטיים, יצירת ועד מייצג (נציגות דיירים), מתן מענה לשאלות לאורך הדרך, עדכון הדיירים בשלבי הפרויקט ווידוי מלא למיקסום תמורות הדיירים בפרויקט.
אילו שירותים אנו מספקים במסגרת ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
- ליווי מלא – משרדנו יעניק לכם ליווי מקצועי ומלא לכל אורך שלבי הפרויקט. אנו נדאג לאינטרסים של הדיירים בלבד ולמיקסום התמורות המשפטיות והמסחריות של הדיירים בפרויקט.
- הזמנת אנשי מקצוע – בפרויקט תמ"א 38 ישנם אנשי מקצוע רבים המעורבים בפרויקט. החל ממפקח בניה, יועץ מיסוי, יועץ ביטוח שמאי מקרקעין ועוד. אנו נדאג להזמין את אנשי המקצוע הרלוונטיים שיסייעו לנו לייצוג מלא של הדיירים וקידום האינטרסים שלהם.
- מכרז יזמים – במסגרת מכרז יזמים אנו נסייע לדיירים להכיר מספר חברות יזמיות פוטנציאליות לפרויקט ולבחור את החברה היזמית המתאימה ביותר. במסגרת הכנת התיק למכרז נזמין מספר אנשי מקצוע שיהיו מעורבים בהליך: מפקח מהנדס, שמאי ועוד. ביצוע מכרז יזמים מאפשר קביעת תנאי סף לתמורות הדיירים, הערבויות, זהות הקבלן המבצע ועוד, באופן שמטיב עם הדיירים ואף חוסך זמן רב בניהול משא ומתן לאחר שנבחר יזם על ידי הדיירים.
דיירים השוכרים את שירותינו נהנים ממגוון יתרונות משמעותיים:
למרבית הדיירים לא יהיה כוח, זמן או סבלנות להתעסק בפרטי הפרויקט. לאחר סגירת הפרטים מול היזם כל אחד חוזר לסדר היום הרגיל שלו ולרוב אין מי שיעקוב אחר ההתקדמות בפרויקט, ביצוע העבודה בהתאם למה שסוכם במכרז היזמים, במפרט ובהסכם בין הדיירים ליזם ועוד. משרד עורכי דין מקצועי המעניק ליווי וייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית/ תמ"א 38 יפחית את הסיכון לטעויות, יפקח על הפרויקט מטעם הדיירים ויסייע במיקסום התמורות לדיירים בפרויקט. לבסוף, הדיירים ייהנו מביטחון שיאפשר להם לישון בראש שקט ולדעת שיש גוף משפטי מקצועי שדואג להם ולאינטרסים שלהם בלבד.