ערבויות בפרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי בינוי, תמ"א ועסקאות קומבינציה

ערבות חברת אם

בחירת החברה היזמית בפרויקט מבוססת בעיקר על מוניטין החברה, נכסיה, התזרים הכלכלי שלה והישגיה בתחום הנדל"ן. ברוב הפרויקטים החברה היזמית היא חברה שהוקמה לצורך ביצוע הפרויקט בלבד, חברה כזאת היא חברה ריקה מנכסים ומתזרים כלכלי בריא והיא מסוכנת לבעלי הדירות במקרי שהפרויקט יסתבך ולזה יש השלכות רבות. לכן, יש לבדוק האם מדובר בחברת אם או בחברת פרויקט, ככלל יש לבדוק את יכולת הפרעון נכסי החברה וכשמדובר בחברת פרויקט, ראוי לדרוש מהחברה היזמית ערבות של חברת האם שהיא בדרך כלל חברה בעלת נכסים כלפי התחייבות חברת הפרויקט.

ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר היא הערבות החשובה ביותר בפרויקט התחדשות עירונית, מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של בעל הדירה במקרה של כשל בפרויקט כדוגמת פשיטת רגל של החברה היזמית, היעלמותה, כניסה להליכי פירוק, הפסקת העבודות הקבלניות ועוד.

גובה ערבות המכר המשופרת יהיה בסך שווי הדירה החדשה כולל ההצמדות שיוצמדו אליה, מע"מ ורכיב הקרקע. הערבות תהא צמודה למדד תשומות הבניה.

בפרויקט פינוי בינוי הדיירים עומדים מול סיכון גבוהה ועלולים חלילה לאבד את הנכס הכלכלי היקר להם מכל, ערבות חוק המכר אמורה להבטיח שהדיירים יקבלו את הדירה החדשה שלהם ובתנאים מסויימים הם יוכלו לקבל את שווי הערבות בכסף מהבנק.

הערבות תהיה בתוקף עד שיינתן אישור העירייה לאכלוס והדירות החדשות ימסרו לדיירים.

ערבות להבטחת דמי שכירות

במהלך פרויקט התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38/2 הדיירים עוזבים את דירותיהם ויוצאים לתקופת שכירות במהלך תקופת בניית הבניינים החדשים ועד לקבלת הדירה החדשה.

ערבות זו נועדה להבטיח שהדיירים יקבלו את כספי השכירות לדירות השכורות שבחרו להתגורר בהן בתקופת הבנייה, הערבות היא ערבות בנקאית אוטונומית שתעמוד לכל תקופת ביצוע עבודות הבנייה והיא תהא בשווי סך דמי השכירות לכל תקופת הבנייה והיזם מחוייב להאריך אותה במקרה הצורך, הערבות תהא צמודה למדד במידה ודמי השכירות יעלו. משרדנו ממליץ לקבל דמי ערבות להבטחת דמי השכירות ששווין גבוה מדמי השכירות המוערכים למקרה שהדיירים לא ימצאו דירה זהה לדירתם הישנה הם יוכלו להשתדרג ולשכור דירה ששווי השכירות שלה גבוה יותר. הסיבה שבגללה מדובר בערבות אוטונומית בלתי תלויה בהליך משפטי הוא כדי למנוע מצב בו הדיירים נמצאים בחסרון כיס ובהפרת הסכם שכירות מול המשכיר.

דמי השכירות ישולמו לדיירים בכל רבעון וגובה הערבות תופחת לאחר ששמאי הבנק יאשר שהבניה מתמקדת בהתאם להסכם.

ערבות ביצוע

ערבות בנקאית הניתנת לדיירים בתחילת ביצוע עבודות הבנייה והיא נפוצה בעיקר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) בהם לא הורסים את הבניין הישן. מטרתה להבטיח כי עבודות הבניה יבוצעו בהתאם להוראות ההסכם ויגנו על זכויות הדיירים ובמקרים בהם היזם פשט את הרגל או שלא סיים את עבודות הבנייה. ערבות ביצוע מאפשרת לדיירים להתקשר עם יזם אחר שיסיים את עבודות הבניה.

ערבות מיסים

פרויקט התחדשות עירונית הוא עסקה במקרקעין והיא מדווחת לרשות המיסים, אחד מהתמריצים של פרויקט התחדשות עירונית הוא פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה. הערבות נועדה להבטיח את תשלום כלל המיסים, האגרות, ההיטלים ותשלומי המס בפרויקט, ככל שקיימים.

הערבות תינתן עד למועד הפינוי של הדיירים ועל היזם לתת ערבות בנקאית אוטונומית או להציג אישורי מיסים. גובה סכום הערבות הבנקאית יהיה בגובה החבות במס הפוטנציאלית שתקבע בהתאמה לשומות המס שנקבעו על ידי רשות המסים או על ידי יועץ המס בפרויקט בחוות דעת כתובה.

ערבות בדק

במועד מסירת הדירות החדשות ימסור היזם לדיירים ערבות בדק בנקאית צמודה למדד המחירים לצרכן שתחליף את ערבות המכר לאחר סיום עבודות הבנייה. חוק המכר (דירות) מטיל על היזם חובות בכל הקשור לתיקון ליקויי בנייה ומטרת הערבות הינה להבטיח את התחייבות היזם לדיירים לביצוע תיקונים במקרה של ליקויי בנייה בדירה החדשה וברכוש המשותף. תקופת ערבות הבדק לרוב תהיה למשך שנה אחת.

ערבות רישום

ערבות להבטחת רישום הבית המשותף היא ערבות בנקאית אוטונומית, ביצוע פעולת הרישום בלשכת רישום המקרקעין בסיום הפרויקט היא באחריות היזם. הערבות נועדה להבטיח את רישום הבית המשותף החדש ורישום זכויות הדיירים בדירות החדשות, הערבות תמסר לדיירים כנגד השבת ערבות חוק המכר וערבות להבטחת תשלום דמי השכירות. גובה ערבות הרישום משתנה בהתאם להיקף הפרויקט ומתומחרת בהתאם לשכר הטרחה שיידרש לטובת ביצוע הרישום.

ערבות למימון הליכים משפטים

ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את תשלום ההוצאות בגין הייצוג המשפטי של הדיירים, ככל שיעלה הצורך במימוש ערבויות, מחיקת הערות האזהרה, מימון ייצוג משפטי לנציגות הדיירים במידה שתתבע על ידי מי מבין הדיירים. היזם יפקיד בידי עורך דין הדיירים כתנאי לרישום הערת אזהרה לטובתו ערבות בנקאית למימון הוצאות משפטיות. הערבות תוחזר ליזם במועד מסירת הדירות החדשות לדיירים, ככל שלא מומשה.

ישנן ערבויות נוספות בפרויקטים מסוימים כגון : ערבות לבנקים של דיירים בעלי משכנתאות, ערבות במקרה של פריסת מס שבח ועוד.

אין לראות באמור ו/או להסתמך עליו כיעוץ משפטי.