רכישת קרקע בישראל, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, היא צעד משמעותי הדורש תכנון קפדני, בדיקות מקיפות והבנה מעמיקה של השוק. קרקע היא נכס בעל ערך רב אך רכישתה כרוכה בסיכונים רבים שאין להקל בהם ראש. על מנת להבטיח עסקה מוצלחת ולמנוע הפתעות לא נעימות חשוב להבין את התהליך לעומק, להיות מודעים לכל ההיבטים הכרוכים בו ולהיעזר במומחים בתחום. קניית קרקע להשקעה רצוי שתהיה מלווה בייעוץ של איש מקצוע העוסק בתחום ברמה המשפטית על מנת שבאמת תוכלו לבצע עסקה שתהיה טובה לכם. בקריאה של 3 דקות בלבד תקבלו את כל הפרטים על איך לבצע נכון את העסקה הגדולה בחייכם.
קניית קרקע להשקעה – מאיפה מתחילים?
הגעתם לרגע בו החלטתם לרכוש קרקע אך אתם לא באמת יודעים מהיכן להתחיל וזה בסדר, אף אחד לא נולד מומחה בתחום זה ולכן בדיוק לשם כך ישנם אנשי מקצוע שיכולים לסייע לכם ולכוון אתכם אל המקום הנכון. כאשר מדובר על קרקעות חשוב שיהיה לצידכם עורך דין נדל"ן המתמחה בעולם המורכב של הקרקעות על מנת שבאמת תוכלו להבין את העסקה לעומק ולבצע עסקה מיטבית.
הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא לברר את הסטטוס של הקרקע. האם מדובר בקרקע חקלאית או בקרקע המיועדת למגורים. קרקע חקלאית היא לרוב זולה יותר, אך קיימות מגבלות רבות על בנייה ופיתוח. ייתכן שיהיה צורך בהליך ארוך ומורכב של הפשרת קרקע על מנת לקבל היתר בנייה. לעומת זאת, קרקע למגורים יקרה יותר, אך מאפשרת תכנון ובנייה מיידית. חשוב לבדוק האם קיימת תוכנית עתידית להפשרת הקרקע החקלאית לבנייה, שכן הדבר עשוי להשפיע משמעותית על ערכה. תוכלו לבדוק זאת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או בעירייה. שימו לב שגם אם קיימת תוכנית להפשרה, אין זה ערבון לכך שהיא אכן תצא לפועל.
המגבלות הסביבתיים – מה קורה מסביב לקרקע?
כאשר אתם בודקים קניית קרקע להשקעה אל תסתפקו בבדיקת הקרקע עצמה אלא בדקו גם את סביבתה. קרבה אל כביש ראשי, קרבה אל שכונת מגורים, נגישות אל התחבורה הציבורית, פיתוח תשתיות כמו בתי ספר, אזורי תעסוקה או מרכזי קניות ועוד. לכל אלו השפעה על ערך הקרקע העתידי. יחד עם זאת חשוב לשים לב לפסי רכבת, אזורי תעשייה, רעש וזיהום אוויר.
מהו המעמד המשפטי של הקרקע?
אם לפני כן לא חשבתם שכדאי ליווי משפטי, כאן כבר כדאי להכניס עורך דין מקרקעין לתמונה. יש לוודא את המעמד המשפטי של הקרקע ולבדוק האם זוהי קרקע שהינה פרטית או בבעלות המדינה. משמעות הדבר היא שאתם למעשה שוכרים את הקרקע מהמדינה לתקופה מוגדרת ולא בעלים שלה (חכירה). יש לשים לב גם לרישום הקרקע בלשכת רישום המקרקעין ולוודא שלא קיימים על הקרקע עיקולים או רישומים בעייתיים אחרים העלולים למנוע את מכירתה או בכלל את השימוש בה. וודאו שמוכר הקרקע הוא הבעלים החוקי ושהוא אכן רשאי למכור את הקרקע.
מהם המיסים וההיטלים ברכישת קרקע?
ברכישת קרקע יש לקחת בחשבון את המיסוי הכרוך בה. מס רכישה, היטלי פיתוח, אגרות בנייה, כל אלו יכולים להגיע לסכומים משמעותיים, במיוחד במקרה של השבחה עתידית. מומלץ אם כן להתייעץ עם מומחים על מנת להבין את העלויות הצפויות ואת ההקלות האפשריות. ייתכנו הטבות מס מסוימות לרוכשי קרקע, כמו פטור ממס שבח במכירה עתידית.
קרקע שהינה להשקעה תביא עמה גם עלויות נוספות לפיתוח עוד מעבר לעלות הרכישה עצמה. פיתוח של תשתיות, סלילת כבישים, התקנה של תשתית מים ותשתית חשמל, פיתוח סביבתי, גינון ועוד. עלויות אלו יכולות להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. חשוב לבדוק האם העלויות לפיתוח הינן באחריות היזם או שמא באחריות הרשות המקומית או בעל הקרקע.
האם הקרקע תעלה את ערכה עם השנים?
אחד הגורמים המרכזיים בהחלטה על רכישת קרקע להשקעה הוא פוטנציאל ההשבחה העתידי. האם הקרקע תהיה מתאימה בעתיד למטרת מגורים או פיתוח מסחרי או בנייה ובכלל, האם גם קיים תכנון לשינוי ייעוד הקרקע מטעם הוועדה המקומית. כדי להעריך את סיכויי ההשבחה חשוב גם לבדוק מגמותעתידיות באזורים קרובים יחד עם אנשי המקצוע המלווים אתכם בעסקה על מנת שבאמת תוכלו לקבל את האינדיקציה הנכונה.
מהו תפקידו של עורך דין בתהליך רכישת הקרקע?
השקעה חכמה מתחילה בליווי מקצועי מתאים. קניית קרקע להשקעה היא לא דבר של מה בכך. עורכי דין הם חלק בלתי נפרד בכל עסקת נדל"ן. הם לא רק מכינים מסמכים, אלא בודקים לעומק את היבטי העסקה כדי לייעץ לכם שאתם נמצאים בעסקה שמתאימה לכם. הם בודקים את היסטוריית הבעלות, מוודאים שאין הפתעות כמו חובות או עיקולים ועוברים לעומק על תוכניות תב"ע כדי לוודא שאין בנייה לא חוקית או תוכניות עתידיות שיפגעו בערך הנכס. הם גם מוודאים שהחוזה שאתם חותמים עליו הוגן ומגן עליכם ומלווים אתכם לאורך כל התהליך, מהמשא ומתן ועד לרישום הנכס בטאבו.
רכישת קרקע יכולה להיות השקעה מצוינת, אך דורשת בדיקה יסודית, תכנון קפדני וליווי מקצועי. אל תתפתו למחיר נמוך מדי או להבטחות לא ריאליות. הקפידו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, להבין את הסיכונים הכרוכים ברכישה והיעזרו במומחים על מנת להבטיח שאתם מקבלים החלטה נכונה לעתיד טוב יותר עבורכם.
משרד סקלר לוי עריכת דין בניהול של עו"ד ליאור לוי ועו"ד דניאל סקלר דוגל בשותפות אמיתית עם לקוחותיו ומעניק ייעוץ משפטי מותאם אישית לכל צורך עסקי. אנו מתמחים במגוון רחב של תחומים ביניהם קניין רוחני, היי-טק, ליטיגציה, נדל"ן ועוד ומלווים עסקים ומיזמים בכל שלבי התפתחותם. צרו קשר עוד היום או השאירו פרטים ונשמח לעמוד לשירותכם.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.